El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, por Alejandro Robba*

Capital Federal (Agencia Paco Urondo, publicado en Informe Digital Metropolitano) Desde hace mucho tiempo el mercado inmobiliario porteño ha sido un buen negocio para los actores que operan en lado de la oferta. La gran cantidad de operadores (inmobiliarias, avisos clasificados, escribanos, bancos, etc.) que aseguran entradas y salidas rápidas permiten valorizaciones incrementales de rentabilidad. Esta situación continuó luego de la obligada y tardía salida de la convertibilidad, en la que los valores de las propiedades se pesificaron. En los noventa, la rentabilidad promedio se calculaba en 20 % en dólares. Actualmente, ése es el piso de las inversiones, alcanzando hasta el 40% para una importante cantidad de operaciones.

A fines del 2001, la profunda crisis que atravesó el país se llevó consigo el modelo de valorización financiera que surgiera a mediados de los setenta y que tuvo a la reforma financiera de 1977 como su mejor aliado. En la crisis la actividad económica quedó prácticamente paralizada. Entre los sectores que más sufrieron el revés, se cuenta el sector de la construcción y el mercado inmobiliario, que ya venían deteriorándose desde antes del 2001. La devaluación y las medidas económicas que se tomaron durante los años siguientes, comenzaron a desarmar el modelo anterior y conformaron un modo de acumulación donde la producción y el mercado interno han sido los motores del crecimiento.

En lo que respecta específicamente a lo que podemos denominar “mercado inmobiliario”, las señales durante la crisis no eran para nada positivas: por un lado pocas operaciones y, por otro la construcción en su punto más bajo en décadas. No obstante, posteriormente la velocidad de su recuperación ha sido sorprendente. En efecto, en seis años, su situación cambió radicalmente y el precio promedio del m2 de un terreno pasó de valer U$S 555 en 2001 a U$S 1.000 en 2007. El excelente comportamiento estuvo asociado, en parte, a la posibilidad de adquisición de inmuebles con certificados de depósitos bancarios a partir de abril del 2002, pero lo que realmente impulsó el desarrollo del sector fue la caída de la renta financiera y el proceso que, en trabajos anteriores, hemos denominado el paso “del plazo fijo al ladrillo”.

Es muy difícil definir al “mercado inmobiliario” –y muy especialmente al porteño- en pocas palabras, por lo que se intentará establecer una caracterización a lo largo del presente trabajo. No obstante, se puede adelantar que en realidad no se está hablando de un solo mercado, tal como se enseña en los libros de microeconomía neoclásica donde existe una oferta, una demanda y un precio. Estamos en presencia esencialmente de varias ofertas (unidades nuevas, o usadas habitadas o desocupadas) cuyo destino principal es la especulación inmobiliaria (es decir, construir y vender a quienes quieran invertir y acrecentar excedentes financieros). A estas operaciones especulativas se le deben sumar aquellas ofertas que intentan satisfacer primariamente y en el corto plazo las necesidades de viviendas y de locales para actividades económicas.

Paradójicamente, la existencia de esta sobreoferta no implica que los precios de los inmuebles bajen (como lo establece la teoría económica neoclásica), sino que, en realidad, suben (¿otra paradoja?). Este incremento, además, no ha sido provocado por un empuje de demanda, ya que todos los indicadores consultados establecen que –por el contrario- la demanda efectiva (personas con capacidad de compra) es muy baja, dejando como saldo un alto déficit habitacional.
Para explicar la actividad inmobiliaria en la Argentina pos-2001, y la de la ciudad de Buenos Aires en particular, se debe analizar entonces, cómo, por un lado, en una sociedad que atraviesa un fuerte boom inmobiliario, un 20% de la población tiene problemas de vivienda y, por otro, cómo en situaciones donde la corriente del crédito hipotecario es mínima, la oferta de vivienda y los precios aumentan exponencialmente.

A grandes rasgos, las características peculiares del mercado inmobiliario (y se lo seguirá llamando así, mercado), permiten inferir la alta influencia que representa la valorización futura como perspectiva de renta y / o resguardo del capital invertido (valor de cambio del bien), más que como valor de uso (es decir, la compra para su efectiva utilización).

*El autor es economista de Fundación Estado, Trabajo y Producción (FETYP)
(Agencia Paco Urondo)